親や親族から不動産を相続すると、生活が大きく変わることがあります。特に自分が住まない物件を相続した場合、維持管理や固定資産税、空き家リスクなどの負担が発生し「売却した方がいいのでは」と考える方は多いです。しかし、相続不動産の売却には通常の不動産売買以上に複雑な手続きや注意点があります。この記事では、相続物件を売却する際の流れや気をつけるべきポイントを、できるだけ具体的に解説します。
1. 相続登記（名義変更）は必須
まず大前提として、相続した不動産を売却するには「相続登記（名義変更）」を済ませなければなりません。2024年4月から相続登記は義務化され、3年以内に登記をしないと過料が科される可能性もあります。相続登記には以下のような書類が必要です。
- 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本一式
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
- 不動産の固定資産評価証明書
これらの書類を揃えて法務局に申請しますが、専門知識が必要なため司法書士に依頼するのが一般的です。費用は不動産の数や内容によりますが、数万円〜十数万円程度が目安です。
2. 相続人全員の合意形成が不可欠
相続人が複数いる場合、売却には全員の同意が必要です。たとえば「兄は売りたいが、妹は思い出があるから残したい」と意見が分かれると売却が進められません。このような場合は「不動産を売却し、売却益を分割する」という方法を選ぶことが多いですが、遺産分割協議で正式に合意を取りまとめる必要があります。協議がまとまらなければ、家庭裁判所で調停になるケースもありますので、早めの話し合いが重要です。
3. 不動産の査定と売却方法の選択
不動産を売却する際は、まず「いくらで売れるのか」を把握することから始めます。不動産会社に査定を依頼し、相場感を掴むことが大切です。査定方法には大きく分けて以下の2種類があります。
- 机上査定：過去の取引事例や公示地価をもとに概算価格を算出する方法。短期間で結果が出る。
- 訪問査定：実際に現地を確認し、建物の状態や周辺環境を踏まえて算出する方法。より正確な価格がわかる。
また、売却方法にも選択肢があります。
- 仲介による売却：不動産会社に買主を探してもらう方法。市場価格に近い金額で売れる可能性がある。
- 不動産会社による買取：不動産会社が直接購入する方法。価格は相場より低くなることが多いが、早期売却が可能。
相続不動産は老朽化しているケースが多いため、仲介で時間をかけて売るか、買取でスピーディーに現金化するか、状況に応じた判断が必要です。
4. 税金や費用に関する注意点
相続不動産を売却する際には、さまざまな税金や費用が発生する可能性があります。
- 譲渡所得税：売却益が出た場合に課税される。取得費（購入時の金額や相続時の評価額）を正しく把握することが重要。
- 登録免許税・司法書士報酬：相続登記にかかる費用。
- 仲介手数料：不動産会社に売却を依頼した場合にかかる報酬。
特例として「被相続人の居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」が利用できる場合もあります。これを適用できるかどうかで納税額が大きく変わるため、必ず専門家に確認しましょう。
5. 空き家リスクと売却スケジュール
相続不動産をそのまま放置すると、空き家問題が発生します。具体的には以下のようなリスクがあります。
- 建物の老朽化による倒壊リスク
- 雑草や害虫の発生による近隣トラブル
- 放火や不法侵入など防犯上のリスク
- 「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍になるリスク
これらを避けるためにも、売却スケジュールを早めに立て、維持管理を怠らないことが重要です。
6. 売却をスムーズに進めるためのコツ
相続不動産の売却をスムーズに進めるためには、次のポイントを押さえておきましょう。
- 専門家に早めに相談する：司法書士、税理士、不動産会社など、分野ごとの専門家に相談することで手続きが円滑になります。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する：査定額や提案内容を比較することで、信頼できるパートナーを見つけられます。
- 書類を整理しておく：戸籍や権利証、固定資産評価証明書など必要書類を早めに揃えておくと、手続きがスピーディーに進みます。
まとめ
相続した不動産の売却は、名義変更・相続人の合意・査定・税金・売却方法など、多くの要素を考慮しなければなりません。知識や経験がないまま進めると、思わぬトラブルや余計な税負担につながる可能性があります。
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